תוכנית המתאר הארצית 38, הידועה בקיצור בשם תמ״א 38, נולדה מתוך צורך לאומי: חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. אך במרוצת השנים, הפכה התוכנית לכלי משמעותי להתחדשות עירונית, שיפור התשתיות