Le système de planification en Israël repose sur le principe d’une planification et d’une construction orientées vers les besoins du public et de la société. Lorsque les instances de planification décident d’un changement urbanistique — par exemple, l’approbation d’un nouveau plan d’urbanisme (TABA), l’octroi d’une dérogation ou d’un usage exceptionnel — cela peut augmenter de manière significative la valeur du terrain ou du bien de son propriétaire.
Dans ces cas, un écart se crée entre la valeur du bien avant le changement et sa valeur après celui-ci. La taxe d’amélioration a pour but de réguler cet avantage économique et de redistribuer le profit généré au propriétaire grâce à l’action de l’autorité publique.
En termes simples, il s’agit d’un impôt que le propriétaire d’un bien doit payer à la commission locale d’urbanisme lorsqu’un plan ou une dérogation approuvée augmente la valeur de son bien. Ainsi, l’État cherche à appliquer une justice distributive : si l’ensemble du public, par l’intermédiaire des instances de planification, permet une augmentation de la valeur du bien, une partie du profit doit être redistribuée à la collectivité.
Qu’est-ce que la taxe d’amélioration ?
La taxe d’amélioration est un paiement obligatoire introduit pour la première fois par la loi sur la planification et la construction en 1981. Son objectif est d’obliger le propriétaire d’un bien immobilier à verser à la commission locale la moitié de l’augmentation de la valeur du bien résultant de l’un des trois facteurs principaux :
- Approbation d’un nouveau plan – par exemple, un plan qui modifie la destination d’un terrain de l’agricole au résidentiel, ou un plan permettant une construction plus élevée.
- Octroi d’une dérogation – par exemple, une dispense par rapport aux dispositions d’un plan existant, comme la réduction des marges de construction, l’ajout de surfaces au-delà de ce qui est autorisé, etc.
- Octroi d’un usage exceptionnel – permettre d’utiliser un bien à une fin qui ne correspond pas à sa destination actuelle, comme transformer un appartement résidentiel en bureau.
Comment la taxe d’amélioration est-elle calculée ?
Le calcul est effectué sur la base d’un expert immobilier qui évalue la valeur du bien avant et après l’approbation du plan ou de la dérogation.
- Valeur antérieure : estimation de la valeur du terrain ou du bien avant la modification urbanistique.
- Nouvelle valeur : estimation de la valeur du terrain ou du bien après la modification.
- Plus-value : la différence entre la nouvelle valeur et la valeur antérieure.
- Taxe d’amélioration : la moitié du montant de la plus-value.
Par exemple :
Si un terrain agricole est évalué à 1 000 000 ₪ avant l’approbation d’un plan et que sa valeur passe à 3 000 000 ₪ après approbation (le terrain étant alors autorisé pour l’habitat), la plus-value est de 2 000 000 ₪. La taxe correspond à 50 % de ce montant, soit 1 000 000 ₪.
Quand le paiement doit-il être effectué ?
Bien que la plus-value se crée au moment de l’approbation du plan, le propriétaire n’est pas tenu de payer la taxe immédiatement. L’obligation devient effective lorsque le propriétaire :
- vend le bien – pour obtenir l’autorisation de la transaction auprès du bureau d’enregistrement foncier, il doit présenter à la commission locale la preuve du paiement de la taxe ou une exonération.
- obtient un permis de construire – par exemple, s’il souhaite utiliser les droits de construction supplémentaires accordés.
- les droits sont effectivement utilisés – comme dans le cas d’un usage exceptionnel.
Qui paie la taxe d’amélioration ?
L’obligation incombe aux propriétaires du bien ou aux preneurs à bail de longue durée (baux de plus de 25 ans). Lorsqu’il y a plusieurs propriétaires, la taxe est répartie en fonction de leur part relative dans le bien.
Exonérations de la taxe d’amélioration
La loi prévoit des situations dans lesquelles le propriétaire n’est pas tenu de payer. Parmi les exonérations :
- Biens destinés à des usages publics (écoles, synagogues, abris, etc.).
- Appartement résidentiel unique que le propriétaire a construit ou agrandi pour son usage personnel (jusqu’à une certaine surface et sous certaines conditions).
- Biens dont la plus-value résulte d’un plan national particulier (par exemple, TAMA 38 dans certains cas).
Litiges et procédures d’appel
Comme il s’agit d’estimations de valeur, des litiges surviennent parfois entre les propriétaires et les commissions locales. Le propriétaire peut soumettre une contre-expertise à l’expert désigné par la commission. En cas de désaccord, il est possible de faire appel à un expert-arbitre nommé par le Conseil des experts immobiliers au sein du ministère de la Justice. La décision de cet expert-arbitre est considérée comme définitive, mais il reste possible de faire appel devant le tribunal administratif dans des cas exceptionnels.
Taxe d’amélioration vs impôt sur la plus-value immobilière
Beaucoup confondent les deux notions. Alors que l’impôt sur la plus-value immobilière (*mas shevach*) est perçu par l’Autorité fiscale lors de la vente d’un bien (sur l’augmentation de sa valeur entre l’achat et la vente), la taxe d’amélioration (*hételet hachbaha*) est prélevée par la commission locale sur la plus-value résultant d’actions de planification. En pratique, un propriétaire peut être tenu de payer à la fois l’impôt sur la plus-value et la taxe d’amélioration, chacun à une autorité différente et pour des raisons distinctes.
Contrôle public et économique
La taxe d’amélioration vise à créer un équilibre entre l’intérêt public et l’intérêt privé, mais elle fait également l’objet de critiques. Certains soutiennent qu’il s’agit d’un impôt supplémentaire qui complique la réalisation des droits des propriétaires, augmente le coût des projets et ralentit le développement. En revanche, ses partisans affirment qu’il s’agit d’un outil juste et essentiel, garantissant que le bénéfice résultant des décisions de planification soit également partagé au profit du public (via les budgets de développement, les infrastructures et les services municipaux).
La taxe d’amélioration est l’un des outils centraux du système de planification et de construction en Israël. Elle illustre le principe selon lequel la plus-value résultant d’une planification n’appartient pas exclusivement au propriétaire, mais résulte d’une action publique dont le bénéfice doit être partagé. L’imposition, calculée sur la base d’une expertise professionnelle, vise à garantir une répartition équitable des gains et à renforcer les ressources des autorités locales.
Cependant, la taxe soulève des questions de justice, d’efficacité économique et d’impact sur le marché immobilier. Les propriétaires, acheteurs et investisseurs doivent bien comprendre le mécanisme de la taxe, les possibilités d’exonération et les moyens de contester les évaluations des experts.
Comprendre la taxe d’amélioration n’est pas seulement une question juridique et économique, mais constitue un élément central pour appréhender l’équilibre entre les intérêts privés et le bien-être général dans un pays en développement et densément peuplé comme Israël.
