{"id":24192,"date":"2025-08-18T20:16:09","date_gmt":"2025-08-18T17:16:09","guid":{"rendered":"https:\/\/trustton.com\/quest-ce-que-la-taxe-damelioration-hetelet-hachbaha-comment-est-elle-calculee-et-quelles-en-sont-les-implications-pour-les-proprietaires\/"},"modified":"2025-09-21T17:46:55","modified_gmt":"2025-09-21T14:46:55","slug":"quest-ce-que-la-taxe-damelioration-hetelet-hachbaha-comment-est-elle-calculee-et-quelles-en-sont-les-implications-pour-les-proprietaires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/trustton.com\/fr\/quest-ce-que-la-taxe-damelioration-hetelet-hachbaha-comment-est-elle-calculee-et-quelles-en-sont-les-implications-pour-les-proprietaires\/","title":{"rendered":"Qu\u2019est-ce que la taxe d\u2019am\u00e9lioration (*h\u00e9telet hachbaha*), comment est-elle calcul\u00e9e et quelles en sont les implications pour les propri\u00e9taires ?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-text-align-right\">Le syst\u00e8me de planification en Isra\u00ebl repose sur le principe d\u2019une planification et d\u2019une construction orient\u00e9es vers les besoins du public et de la soci\u00e9t\u00e9. Lorsque les instances de planification d\u00e9cident d\u2019un changement urbanistique \u2014 par exemple, l\u2019approbation d\u2019un nouveau plan d\u2019urbanisme (TABA), l\u2019octroi d\u2019une d\u00e9rogation ou d\u2019un usage exceptionnel \u2014 cela peut augmenter de mani\u00e8re significative la valeur du terrain ou du bien de son propri\u00e9taire.<br\/><br\/>Dans ces cas, un \u00e9cart se cr\u00e9e entre la valeur du bien avant le changement et sa valeur apr\u00e8s celui-ci. La taxe d\u2019am\u00e9lioration a pour but de r\u00e9guler cet avantage \u00e9conomique et de redistribuer le profit g\u00e9n\u00e9r\u00e9 au propri\u00e9taire gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019action de l\u2019autorit\u00e9 publique.<\/p>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">En termes simples, il s\u2019agit d\u2019un imp\u00f4t que le propri\u00e9taire d\u2019un bien doit payer \u00e0 la commission locale d\u2019urbanisme lorsqu\u2019un plan ou une d\u00e9rogation approuv\u00e9e augmente la valeur de son bien. Ainsi, l\u2019\u00c9tat cherche \u00e0 appliquer une justice distributive : si l\u2019ensemble du public, par l\u2019interm\u00e9diaire des instances de planification, permet une augmentation de la valeur du bien, une partie du profit doit \u00eatre redistribu\u00e9e \u00e0 la collectivit\u00e9.<br\/><\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-right\">Qu\u2019est-ce que la taxe d\u2019am\u00e9lioration ?<\/h2>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">La taxe d\u2019am\u00e9lioration est un paiement obligatoire introduit pour la premi\u00e8re fois par la loi sur la planification et la construction en 1981. Son objectif est d\u2019obliger le propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier \u00e0 verser \u00e0 la commission locale la moiti\u00e9 de l\u2019augmentation de la valeur du bien r\u00e9sultant de l\u2019un des trois facteurs principaux :<br\/><\/p>\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Approbation d\u2019un nouveau plan \u2013 par exemple, un plan qui modifie la destination d\u2019un terrain de l\u2019agricole au r\u00e9sidentiel, ou un plan permettant une construction plus \u00e9lev\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li>Octroi d\u2019une d\u00e9rogation \u2013 par exemple, une dispense par rapport aux dispositions d\u2019un plan existant, comme la r\u00e9duction des marges de construction, l\u2019ajout de surfaces au-del\u00e0 de ce qui est autoris\u00e9, etc.<\/li>\n\n\n\n<li>Octroi d\u2019un usage exceptionnel \u2013 permettre d\u2019utiliser un bien \u00e0 une fin qui ne correspond pas \u00e0 sa destination actuelle, comme transformer un appartement r\u00e9sidentiel en bureau.<\/li>\n<\/ol>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-right\">Comment la taxe d\u2019am\u00e9lioration est-elle calcul\u00e9e ?<\/h2>\n\n<p>Le calcul est effectu\u00e9 sur la base d\u2019un expert immobilier qui \u00e9value la valeur du bien avant et apr\u00e8s l\u2019approbation du plan ou de la d\u00e9rogation.<br\/><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Valeur ant\u00e9rieure : estimation de la valeur du terrain ou du bien avant la modification urbanistique.<\/li>\n\n\n\n<li>Nouvelle valeur : estimation de la valeur du terrain ou du bien apr\u00e8s la modification.<\/li>\n\n\n\n<li>Plus-value : la diff\u00e9rence entre la nouvelle valeur et la valeur ant\u00e9rieure.<\/li>\n\n\n\n<li>Taxe d\u2019am\u00e9lioration : la moiti\u00e9 du montant de la plus-value.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">Par exemple :<br\/>Si un terrain agricole est \u00e9valu\u00e9 \u00e0 1 000 000 \u20aa avant l\u2019approbation d\u2019un plan et que sa valeur passe \u00e0 3 000 000 \u20aa apr\u00e8s approbation (le terrain \u00e9tant alors autoris\u00e9 pour l\u2019habitat), la plus-value est de 2 000 000 \u20aa. La taxe correspond \u00e0 50 % de ce montant, soit 1 000 000 \u20aa.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-right\">Quand le paiement doit-il \u00eatre effectu\u00e9 ?<\/h2>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">Bien que la plus-value se cr\u00e9e au moment de l\u2019approbation du plan, le propri\u00e9taire n\u2019est pas tenu de payer la taxe imm\u00e9diatement. L\u2019obligation devient effective lorsque le propri\u00e9taire :<br\/><\/p>\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>vend le bien \u2013 pour obtenir l\u2019autorisation de la transaction aupr\u00e8s du bureau d\u2019enregistrement foncier, il doit pr\u00e9senter \u00e0 la commission locale la preuve du paiement de la taxe ou une exon\u00e9ration.<\/li>\n\n\n\n<li>obtient un permis de construire \u2013 par exemple, s\u2019il souhaite utiliser les droits de construction suppl\u00e9mentaires accord\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>les droits sont effectivement utilis\u00e9s \u2013 comme dans le cas d\u2019un usage exceptionnel.<\/li>\n<\/ol>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-right\">Qui paie la taxe d\u2019am\u00e9lioration ?<\/h2>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">L\u2019obligation incombe aux propri\u00e9taires du bien ou aux preneurs \u00e0 bail de longue dur\u00e9e (baux de plus de 25 ans). Lorsqu\u2019il y a plusieurs propri\u00e9taires, la taxe est r\u00e9partie en fonction de leur part relative dans le bien.<br\/><\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-text-align-right\">Exon\u00e9rations de la taxe d\u2019am\u00e9lioration<\/h3>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">La loi pr\u00e9voit des situations dans lesquelles le propri\u00e9taire n\u2019est pas tenu de payer. Parmi les exon\u00e9rations :<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Biens destin\u00e9s \u00e0 des usages publics (\u00e9coles, synagogues, abris, etc.).<\/li>\n\n\n\n<li>Appartement r\u00e9sidentiel unique que le propri\u00e9taire a construit ou agrandi pour son usage personnel (jusqu\u2019\u00e0 une certaine surface et sous certaines conditions).<br\/><\/li>\n\n\n\n<li>Biens dont la plus-value r\u00e9sulte d\u2019un plan national particulier (par exemple, TAMA 38 dans certains cas).<br\/><\/li>\n<\/ul>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-right\">Litiges et proc\u00e9dures d\u2019appel<\/h2>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">Comme il s\u2019agit d\u2019estimations de valeur, des litiges surviennent parfois entre les propri\u00e9taires et les commissions locales. Le propri\u00e9taire peut soumettre une contre-expertise \u00e0 l\u2019expert d\u00e9sign\u00e9 par la commission. En cas de d\u00e9saccord, il est possible de faire appel \u00e0 un expert-arbitre nomm\u00e9 par le Conseil des experts immobiliers au sein du minist\u00e8re de la Justice. La d\u00e9cision de cet expert-arbitre est consid\u00e9r\u00e9e comme d\u00e9finitive, mais il reste possible de faire appel devant le tribunal administratif dans des cas exceptionnels.<br\/><\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading has-text-align-right\">Taxe d\u2019am\u00e9lioration vs imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re<\/h3>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">Beaucoup confondent les deux notions. Alors que l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re (*mas shevach*) est per\u00e7u par l\u2019Autorit\u00e9 fiscale lors de la vente d\u2019un bien (sur l\u2019augmentation de sa valeur entre l\u2019achat et la vente), la taxe d\u2019am\u00e9lioration (*h\u00e9telet hachbaha*) est pr\u00e9lev\u00e9e par la commission locale sur la plus-value r\u00e9sultant d\u2019actions de planification. En pratique, un propri\u00e9taire peut \u00eatre tenu de payer \u00e0 la fois l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value et la taxe d\u2019am\u00e9lioration, chacun \u00e0 une autorit\u00e9 diff\u00e9rente et pour des raisons distinctes.<br\/><\/p>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">Contr\u00f4le public et \u00e9conomique<\/p>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">La taxe d\u2019am\u00e9lioration vise \u00e0 cr\u00e9er un \u00e9quilibre entre l\u2019int\u00e9r\u00eat public et l\u2019int\u00e9r\u00eat priv\u00e9, mais elle fait \u00e9galement l\u2019objet de critiques. Certains soutiennent qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un imp\u00f4t suppl\u00e9mentaire qui complique la r\u00e9alisation des droits des propri\u00e9taires, augmente le co\u00fbt des projets et ralentit le d\u00e9veloppement. En revanche, ses partisans affirment qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un outil juste et essentiel, garantissant que le b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9sultant des d\u00e9cisions de planification soit \u00e9galement partag\u00e9 au profit du public (via les budgets de d\u00e9veloppement, les infrastructures et les services municipaux).<br\/><\/p>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">La taxe d\u2019am\u00e9lioration est l\u2019un des outils centraux du syst\u00e8me de planification et de construction en Isra\u00ebl. Elle illustre le principe selon lequel la plus-value r\u00e9sultant d\u2019une planification n\u2019appartient pas exclusivement au propri\u00e9taire, mais r\u00e9sulte d\u2019une action publique dont le b\u00e9n\u00e9fice doit \u00eatre partag\u00e9. L\u2019imposition, calcul\u00e9e sur la base d\u2019une expertise professionnelle, vise \u00e0 garantir une r\u00e9partition \u00e9quitable des gains et \u00e0 renforcer les ressources des autorit\u00e9s locales.<br\/><\/p>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">Cependant, la taxe soul\u00e8ve des questions de justice, d\u2019efficacit\u00e9 \u00e9conomique et d\u2019impact sur le march\u00e9 immobilier. Les propri\u00e9taires, acheteurs et investisseurs doivent bien comprendre le m\u00e9canisme de la taxe, les possibilit\u00e9s d\u2019exon\u00e9ration et les moyens de contester les \u00e9valuations des experts.<br\/><\/p>\n\n<p class=\"has-text-align-right\">Comprendre la taxe d\u2019am\u00e9lioration n\u2019est pas seulement une question juridique et \u00e9conomique, mais constitue un \u00e9l\u00e9ment central pour appr\u00e9hender l\u2019\u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats priv\u00e9s et le bien-\u00eatre g\u00e9n\u00e9ral dans un pays en d\u00e9veloppement et dens\u00e9ment peupl\u00e9 comme Isra\u00ebl.<br\/><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le syst\u00e8me de planification en Isra\u00ebl repose sur le principe d\u2019une planification et d\u2019une construction orient\u00e9es vers les besoins du public et de la soci\u00e9t\u00e9. 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